在加州买房子，你可能会听过“Mello-Roos”这个词。Mello-Roos到底是什么呢？简而言之，Mello-Roos是某些社区的房主为支持该社区基础设施的基金债券，而缴纳的特殊附加税。
详细解析Mello-Roos税
1982年，《Mello-Roos社区设施法案》作为一项市政服务改善的备选融资计划而颁布。该法案以加州参议员Henry Mello和众议员Mike Ross的名字命名，是对限制地方政府资助新项目能力的第13号提案的回应。Mello-Roos允许所有学区、市、县或联合管理局中心建立所谓的Mello-Roos社区设施区域CFD（Community Facilities District）。
这些区域通过债券形式贴补警队、消防队、救护队、基础设施、图书馆、博物馆、文化设施、公园、学校及污水渠系统等公共设施服务；所需资金由该地区的房主缴纳的特殊税（Mello-Roos）支付。那么，Mello-Roos到底是好是坏呢?
在Mello-Roos社区买房的利弊
Mello-Roos因为不同地区、不同家庭的纳税额各不相同，经常被购房者误解。您可以在购买之前查阅每个家庭实际需缴纳的Mello-Roos或CFD。
无论是支持还是反对《Mello-Roos法案》的加州居民都对该法案反应强烈。那些反对Mello-Roos债券的人通常会引用以下几个观点：
- 他们认为，额外的税收可能会减少潜在购房者的数量。
- 支付Mello-Roos的税款通常会使房屋价格增加0.25-0.75%。
- 这些地区大多数新建住宅还需缴纳社区管理费HOA（homeowner’s association fees），这进一步增加了每月的住房成本。
- 这些款项虽然被视为房产税（property tax），但在联邦纳税申报表中却不能扣除。
尽管有一些反对Mello-Roos的激烈争论，但在这些地区买房具有下列明显优势：
- 通常，Mello-Roos社区有更崭新的住宅和便利设施。
- 基础设施资源可以得到良好的维护和充足的资金支持，这可以对房产价值产生积极影响。
- 当新的高需求社区建成时，就会有更多房屋库存。
- 与非Mello-Roos社区相比，Mello-Roos社区的犯罪率更低，学区也更具吸引力。
- 费用每年最多只能增加2%。
- Mello-Roos税是通过特殊的分摊公式（比如涉及房屋特征：面积大小，地段）来确定具体支付金额，不是根据房产价值计算的。
- 随着时间的推移，Mello-Roos债券会得到偿还。
最后，如果您确定选择Mello Roos社区，请确保了解你每月需缴纳的具体税额和多久时间。
